2022-10-03 16:37:54

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不同市场主体之所以争夺物业服务，主要原因为物业服务长期；争执产生“白热化”的主要原因在于，物业服务可重复收费等。物业利益之争为单纯的民事纠纷，公权力直接干预，或者参与并不多见；在山东临沂却发生了例外，2业主组织选举业委会竟遭刑拘。

山东临沂2业主组织选举业委会竟遭刑拘

业主与物业服务之间的矛盾是不争的事实，公众在讨论错误刑拘责任的同时，国家与社会首先可能需要关注物业利益之争的原因，例如，不少街道设立物业服务企业争夺物业服务；本文为了叙述方便，以真实案例的一些情节加以一一说明。

南方新城是南京某区较大的居民小区，因前期物业服务企业服务不到位，小区业主经选举成立了业主委员会，并更换了物业服务企业。业主本以为引入本区外服务企业可以解决服务态度问题，后续服务企业与其“前任”大同小异。业主们可能要问，南方新城的业主为何“想多”了呢？

《民法典》规定的物业服务合同内容为一般服务。本法第九百三十七条规定的服务项目为“一揽子”收费，即，物业服务人为业主提供的建筑物及其附属设施物业服务仅能一次收费。由于物业前期服务由开发商与物业服务企业直接签订，前期物业服务合同将附属设施物业服务视为特别物业服务，多数业主需要另外支付停车服务费。

就物业分项收费而言，早年民法理论，如法考辅导书等区分了一般服务与特殊服务，目前，区分一般服务与特殊服务的表述已被删除。不从理论上解决分项收费问题，由物业服务企业提供的服务，业主与物业服务企业的矛盾可能难以解决。物业服务倘若认为是暴利的观点的不可取；法考书删除一般服务与特殊服务的区别，不影响司法人员认定重复收费。

区分一般服务与特殊服务的意义

南方新城小区没有专门的停车车位，或者规划区内的车位不足，后续物业服务企业实际利益与期待的利益不符，其服务质量自然与其前任服务企业大同小异。南方新城小区尽管车位不足，但物业用房较多；至于小区内的规划的车位与物业用房比例失衡问题，业主可能需要查询相关规划，以及规划的实施执行情况。

物业用房尽管可以由物业服务企业收费，但该费用归业主共有，南方新城小区业主委员会有监督的权利。问题是，物业服务企业等倘若促使下届业委会不能选举成功，原业委会有没有监督权利呢？南京某区的做法是，由社区收回印章另行成立管委会代行监督权。原业委员成员起诉到该区法院，区法院认为是行政诉讼不予以受理。

公众可能要问，社区为何要成立管委会代行监督权？社区所在的街道成立了物业服务企业可能是主要原因之一。法院为何不受理，则可能又回到了业主是否可以选择自主管理物业的话题，例如，业主对物业管理形成已形成“僵局”的情形下，业主是否可以自行管理？

《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；由此可见，业主自行管理物业是本法优先考虑的情形，由其他管理人管理物业仅仅是可供选择的方式之一。

《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人员将相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人；由此也可见，业主对管理形成“僵局”的情形下，原物业服务人员仍需将资料交给决定自行管理的业主。

形成“僵局”的情形下，业主可以自行管理

《民法典》既然有前述两方面的规定，各地为何还要将诸如设立业主大会、选举业主委员会给予指导和协助的作用理解为决定作用？其背后离不开物业利益之争；物业管理原本就是业主的共同事务，社会不因物业服务利益长期，或者丰厚而剥夺业主自我管理的权利。

本文注意到了山东临沂2业主组织选举业委会竟遭刑拘的案由为“聚众扰乱公共场所秩序罪”。在司法实践中，多数司法人员对公共场所秩序并没有体系解释的习惯，公共场所秩序，是指不特定的人遵守场所规则可以随时出入，而多数人能随时出入不属于公共场所，例如，居民小区的停车位与公共停车场所不同。

山东临沂2业主组织选举业委会的具体案情为：第一，在小区内布置选举会场；第二，未经街道办事处和社区批准选举业委会。一方面，小区内的秩序不属于公共场所秩序；另一方面，业主选举业主委员会，或者自行决定管理物业不需要街道办事处，或者社区批准。本案“造成恶劣社会影响”，多数是物业利益之争，例如，该小区原有物业服务人等的利益。

谈论犯罪时，司法机关需要十分注意犯罪嫌疑人，或者被告人是否有“原”权利，其有合理的权利，一般不能认定为犯罪，例如，犯罪嫌疑人，或者被告人有合法的债权，司法机关不能轻易认定为非法拘禁，或者非法侵入他人住宅罪等。

谈论犯罪时，司法机关需要十分注意犯罪嫌疑人等的原权利

权利即便不合法也不能一律认定为犯罪，例如，犯罪嫌疑人，或者被告人抢劫输掉的赌资不能认定为抢劫罪等；山东临沂2业主组织选举业委会显然有合理的理由，刑事拘留在法定的期间内释放尽管不需要承担赔偿责任，但插手经济纠纷的仍需承担责任，例如，国家赔偿责任，以及追究相关责任人的责任等。

来源：网易——鹏展讲体育