2022-10-06 15:46·

主题是合同纠纷之诉第1篇 之房屋买卖第1篇.

法条适用：第一百四十三条，第四百六十五条

【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

当事人中：

绿色字迹为合同纠纷之诉被告或原告方，结果是胜诉。

黄色字迹 基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人

红色字迹为合同纠纷之诉被告或原告方，结果是败诉。

提出问题

社会实践中经常出现这种情况：“百姓说不要打官司，打官司太耽误时间。”有些时候官司最后通过长时间的诉讼过程，结果很有可能出现诉讼标的物争议的房产已经被拆迁了。接下来又得基于被拆迁的利益另行起诉追讨权益。确实不容易。

今天讨论的案件就是一个可以认为是“一房二卖”的案件。但涉及的争议当事人比较多，涉及到土地变更问题。在认定房屋购买合同有效，还是无效时。通过了三级法院，四次审理。期间还有一次最高检的抗诉，才启动了最高人民法院的再审。

房屋买卖合同乃至于衍生到所有的买卖合同，签订“合同时间的先后顺序”是否是认定合同有效的参照标准？

裁判要旨

法院在审理合同纠纷时，就认定合同是否有效的问题上。应遵照考量：

①签署合同当事人的真实意思表示是什么，

②以及其行为能力如何，

③且不违反法律、行政法规的强制规定、公序良俗等限制。

至于签订时间前后顺序，是否办理不动产登记，土地备案手续等问题不是对合同有效性的限制。

对合同有效性的认定的原则：应采取推定有效，找出其排除无效的条件限制。如果没有，推定其有效。

案例索引（按时间节点）

①改变经营场所，原房厂闲置

1986年11月14日由戴崇鑫和林松林（一审被告、二审被上诉人，再审被申诉人）出资成立温州黎明厂，2003年5月9日企业迁往青田县，后被注销。

2003年5月23日，戴崇鑫和林松林出资成立青田黎明厂（一审被告、二审被上诉人，再审被申诉人），类型为合伙企业，拥有厂房建筑面积3242平方米，分为A、B、C三幢，A幢为三层办公楼，B、C幢为二层车间。

②当事人一方成立企业。

1995年12月20日李忠奇（一审原告、二审上诉人，再审被申诉人）和周彩莲（李忠奇妻子）（一审原告、二审上诉人）出资成立敷料厂（一审原告），经济性质为股份合作企业，

③先行借款运营企业。涉诉方担保。

2001年10月18日，温州黎明厂与黎二村委会（一审被告、二审被上诉人，再审被申诉人）签订黎二村合同。约定：温州黎明厂向信用社借款486万元，黎二村委会担保。

在五年期限内，如温州黎明厂自行偿还上述借款，则卖尽契不生效，如黎二村委会代偿，则契约生效。还约定，如黎二村委会愿在五年内买受，则以成交之日市价为准，如不愿受买，应由双方共同出卖给他人。

之后，黎二村委会对温州黎明厂的486万元借款提供了担保。

借款到期后，温州黎明厂没有归还借款。法院判决黎二村委会对全部486万元借款本金及逾期利息承担连带责任。

④出卖原厂房

2002年11月11日和12月31日，温州黎明厂分别与敷料厂（李忠奇）签订《厂房转让协议书（草稿）》和《厂房转让协议书》各一份。约定：温州黎明厂将全部厂房转让给敷料厂（李忠奇）和李炳光（一审第三人，再审被申诉人），其中李炳光受让A、B幢底层670平方米，敷料厂（李忠奇）受让厂房面积2573平方米。温州黎明厂全部腾空交付敷料厂（李忠奇）管理使用；尽快办理厂房所有权交付）过户，敷料厂（李忠奇）拿到产权即付清剩余房款。

⑤双方实际履行合同义务。

协议书签订之后，温州黎明厂于2003年2月28日将A、B、C三幢厂房交付给敷料厂（李忠奇）及李炳光管理使用。敷料厂（李忠奇）与李炳光就该厂房也进行了房产面积划分并达成协议。

⑥垫付钱款办理土地手续。

2003年12月1日，戴崇鑫、林松林借敷料厂及李炳光的钱办理土地房产手续，敷料厂支付给戴崇鑫30万元，李炳光也支付了相应款项。

⑦取得房屋登记。

2004年4月6日，温州黎明厂向土地、税务等有关部门交纳土地征用等规费2374526.1元，并取得该厂房土地使用权证。同年11月16日，该厂房办理了房屋所有权的登记。

⑧不履行合同义务，被起诉。

2004年12月16日，敷料厂、李忠奇、周彩莲起诉至法院（以下简称温州中院），称：其与温州黎明厂的厂房买卖合同合法有效，青田黎明厂作为权利继受之企业，戴崇鑫、林松林作为该厂两名股东，应履行合同义务。

法院判决

一审法院：浙江省温州市中级人民法院（2004）温民一初字第369号

结果：驳回敷料厂、李忠奇、周彩莲、李炳光以及第三人陈久良的诉讼请求

理由：

1.时间上有先后，有效性以在先为准

本案当事人讼争的厂房涉及两份买卖、转让协议。与黎二村2001年10月18日签订合同的时间早于2002年12月31日与李忠奇签订的合同，而且约定的5年期限尚未届满，故应当确认为无效买卖协议。

2.涉及房产现在已被查封。

李忠奇签订合同，虽然双方已在履行过程中，但李忠奇至今尚未取得厂房所有权，而且该厂房标的物目前因温州黎明厂拖欠温州市郊黎明农村信用社借款已被鹿城区人民法院查封和执行，因此双方签订的协议应当按无效转让协议处理。

二审法院：浙江省高级人民法院（2006）浙民一终字第423号

结果：驳回上诉，维持原判

理由：

1.后合同侵害前合同利益。应认定无效。

黎二村委会与温州黎明厂签订了黎二村合同，早于温州黎明厂与敷料厂（李忠奇）、李炳光签订的合同。

未经黎二村委会同意，侵害了黎二村委会的合同权益。根据前述生效判决的执行情况，如认定该协议有效，亦会损害黎二村委会的合法权益

2.没有办理土地审批手续，转让合同无效。

敷料厂（李忠奇）与温州黎明厂于2002年12月31日签订李忠奇合同时，案涉房屋尚未办妥土地征用、用地审批手续，尚未取得房屋所有权证和土地使用证。

3.房产已被查封。

案涉房屋因前述生效判决的执行，在本案诉讼前已被鹿城区人民法院查封。

4.物权没有登记

该协议虽已部分履行，但上诉人尚未付清购房款，双方也未办理过户手续

再审法院：浙江省高级人民法院（2010）浙民再字第47号

结果：维持（2006）浙民一终字第423号民事判决。

理由：黎二村合同系真实有效

没有审核温州黎明厂与敷料厂（李忠奇）签订《厂房转让协议书（草稿）》和《厂房转让协议书》的有效性。

检察院抗诉：高检民监[2017]244号民事抗诉书

事实部分：

本案原审判决作出后，

2011年2月28日，戴崇鑫、黎二村委会将其与温州黎明厂签订的合同权利转让给案外人周游，周游支付黎二村委会600余万元。

2011年3月26日，戴崇鑫将厂房以2400万元价款转让给周游。

2011年5月，周游起诉戴崇鑫，请求确认协议有效。

经法院主持调解，双方于同年6月自愿达成调解，确认协议有效，制作民事调解书。

李忠奇获悉后申请再审，2012年7月，鹿城区法院裁定再审，李忠奇、黎二村委会作为第三人参加再审。

李忠奇举报周游诉戴崇鑫房屋买卖合同纠纷案系虚假诉讼，要求追究二人刑事责任。2015年1月28日，温州市鹿城区公安分局对戴崇鑫、周游涉嫌妨害作证案立案侦查，后移送鹿城区检察院审查起诉，目前仍在办理中。

抗诉内容：

1.未对李忠奇合同的效力进行具体审查，错误。

2.法院二审认定李忠奇合同无效没有法律依据，再审予以维持是错误的

3.认为“黎二村合同系双方真实意思表示，且黎二村委会实际已按协议履行代偿义务，故应为有效”缺乏证据证明

再审法院：（2018）最高法民再207号

结果：

一、撤销浙江省高级人民法院（2010）浙民再字第47号、（2006）浙民一终字第423号民事判决和浙江省温州市中级人民法院（2004）温民一初字第369号民事判决。

二、确认《厂房转让协议书（草稿）》和《厂房转让协议书》有效，驳回敷料厂、李忠奇、周彩莲其他诉讼请求。

理由：

一、黎二村委会与温州黎明厂于2001年10月18日签订《厂房卖尽契》《房屋买卖协议（补充）》即黎二村合同不构成房屋买卖合同法律关系

1.约定内容属于让与担保

2.约定意思表示属预约买卖合同

二、李忠奇合同有效并发生房屋买卖合同的法律效力。

1.系双方真实意思表示

2.依约支付了部分房款

3.温州黎明厂已腾空厂房并交付使用

4.未取得案涉厂房的所有权和土地使用权，但并不影响李忠奇合同的效力

实务总结

本案在审理过程中，焦点问题非常简单。即李忠奇合同是否有效是本案审理的焦点问题？

我们对案件事实和过程进行一番梳理。本案通过了四次法庭审理，最高法的再审的启动原因是源于最高检的抗诉。从最初的起诉到最后的判决结果。时间跨度整整18年。真是应验了老百姓所说的官司不易的。特别是最高人民法院在最后的判决结果提到：源于争议房产已经被拆迁。判决胜诉的结果存在权益胜诉。就权益胜诉需要另行起诉。所以对双方当事人来说都是一个人力、物力、财力、精力的考验。

为什么本案经历了如此大的波动？又为何最高人民法院在最后一次审判中对事实进行了翻案式的改判。让我们结合案件事实及经过进行详细研习于说理。

一.本案诉讼过长达十八年。这期间法律思维及法律理论都不断的在进行着潜移默化的改变。法条，法规，法典都不断的在进行修订和编纂。

1.本案起案发生在2004年，当时《物权法》还没有颁布，《合同法》只颁布了10年。

当时的法律理念及审判思路认为：合同有效性在存在数个合同的情形时，采取“非此即彼”的原则。也就是说存在数个合同时，只有一个合同有效，其他的要么无效，要么可撤销。不可能存在数个合同都有效的情况。

上述思路和理念随后被2007年颁布的《物权法》所否认。原《物权法》第15条规定了区分原则，可以说是物权法颁布最大的一个灵魂式法条。

《物权法》（失效）第十五条

“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　《民法典》第二百一十五条　

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

也就是说物权行为和债权行为是否有效？是分开认定的。物权法第15条确定了区分原则，对原《担保法》及《担保法解释》，一些重要的条文进行了批判和否认，继而进行了重新架构。

基于此，同样是一样的债权合同是否有效也采取了平等的原则。既抛弃了“非此即彼”的认定原则。实务中承认所有的合同只要符合有效性的认定就都有效。

这种理念的产生源于“一房数卖，一房多卖”的情形。如果认定合同只有一个有效，其他的无效，对于无效的对方当事人是不公平的。所以认定合同都有效。继而可以采取追究违约责任的方式来解决后续的矛盾。这是法律理念的进步。

2.2012年6月7号，最高人民法院颁布了《买卖合同司法解释》。就进一步如何认定合同有效的原则？采取什么方式的问题运用司法解释的方式进行了明确的阐明。

　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

第3条采取的原则就是：推定合同有效说。除非存在无效的情形和限制。基于“举重以明轻”的原则。既然买卖合同司法解释采取有效推定说，那么房屋买卖合同是买卖合同的下一层级。就更可以采取有效推定说来审理和适用了。

二、社会的发展，经济的运行，土地和房产迅猛走高的态势，催生着人性深处的狡黠

1.戴崇鑫和林松林一开始与黎二村委会签订《厂房卖尽契》及《房屋买卖协议（补充）》确实是为了让其为从银行借款提供担保。

2.这之后戴崇鑫和林松林与敷料厂（李忠奇）、李炳光转让房产的协议就是为了让让其房产达到物尽其用的作用。其中的真实意思表示也确实是进行出让房产。

3.但瞬息万变的市场经济发展。特别是在2005年前后。房地产市场热气正旺。很难说黎二村委会不改变自己当时签订合同的真实目的。

4.即使时间推到了2011年。戴崇鑫、黎二村委会与案外人周游仍旧签订的协议想转让该涉案房产。就其中案外人周游是不是对本案知悉或者是不是涉嫌虚假诉讼？此处不得而为之。但不可否认的是。人在巨大的经济利益面前。很难说不改变自己的本来的真实意思表示。从而隐藏自己当时的真实意思表示。

三、从现在的视角，回看当时的三级法院四次审理。温州中院和浙江高院的审理是不是有偏差？

1.温州中院在2004年合同有效性采取前后顺序为有效的标准。

限于当时的理论基础及实务审判实务经验。温州中院的审理结果还是可以认可的。

再就具体事实无法进行论证和查明的情况下。以先来后到的方式进行裁量和判决。也是法院审理案件的一个必要参考规则。

2.浙江高院在2006年合同有效性采取后合同对前合同的权益会造成损害的标准。

这种裁判思路在2006年之前还可以理解，特别是在浙江经济比较发达的情况下。基于经济水平的提高，能够促进法官审理理念的变化及思路的转变。所以浙江高院的合同有效性认定与当时迅猛发展的社会经济大背景，在物权法即将颁布的情况下不相符合。

3.浙江高院在2011年审理过程中没有对李忠奇合同的效力未进行具体审查属于严重失误。

四、从律师视角如何认定合同有效。

民法是生活中的基石，合同是民法中缔结关系的纽带，是有效促进社会经济的发展桥梁。既然司法解释和社会理念都推动推动者合同向有效性发展。那我们在提供有效性的思路上，从哪几个方面下手呢？

1.合同双方在前期磋商及签订合同时的真实意思表示等方面的证据要有强有力的证明。

比方说，可以通过留存照片，拍摄视频的方式，就磋商结果及签订合同时大家的对话来证明当时人之间的真实想法。

即使发生争议，也可以源于恶意磋商，起诉缔约过失责任。

2.合同实际履行是双方进行行为上的交易交易时所展现的事实状态。这笔真实意思表示更可能体现其真实想法。所以在合同实际履行方面要着重下功夫。

就双方每天每季度都详细的签订好旅行计划。周密细致的罗列，是否该合同义务，属于顺序履行还是同时履行？继而发生争议时，能够使法院查明事实真相。

3.在合同文本签订时约定违约责任。可以促使双方顺着合同有效性的方向去旅行。规避所有可能出现的风险。继而达到定损止争的目的。

4.必要时对签订合同行为进行公证。很多时候委托具有公正力的第三方对合同进行强有力的保护。即使发生诉讼也可以提供强有力的证据。

来源：今日头条